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서울 아파트

주택산업연구원(주산연)이 2005년부터 지난해까지 20년간 주택 매매 가격에 영향을 미치는 주요 요인을 분석한 결과를 5일 발표했다.

이에 따르면, 전국 집값은 유동성(통화량 M2)의 영향을 가장 크게 받은 것으로 나타났다.

주산연이 도출한 상관 계수를 기준으로 볼 때, 집값에 미치는 영향은 유동성 0.50으로 가장 높았으며, 이어 수급(공급 부족량) 0.38, 금리 -0.35, 경제 성장률 0.15 순이었다.

상관 계수가 양수(+)인 유동성과 수급은 해당 요인이 증가할수록 집값도 상승함을, 음수(-)인 금리는 금리가 상승할수록 집값이 하락함을 의미한다.

수도권은 '금리'가 최우선... 대출 의존도 높은 봉급 생활자 특성 반영

주목할 만한 점은 지역별 영향 요인의 순서가 달랐다는 것이다.

수도권으로 한정하여 분석했을 때, 집값 영향 요인은 금리 -0.55가 가장 높았고, 유동성 0.54, 수급 0.34, 경제 성장률 0.14 순으로 조사됐다.

특히 수도권에서 금리의 영향력이 전국(-0.35) 대비 크게 높은 -0.55를 기록하며 가장 중요한 변수로 떠올랐다.

주산연은 이에 대해 "수도권은 집값이 상대적으로 비싸고 봉급 생활자가 많아 주택 구입 시 금융기관 대출 의존도가 지방보다 더 높기 때문"이라고 설명했다.

시기별 영향력도 큰 변화... 최근 10년, 금리 영향력 '5배' 폭증

집값 영향 요인은 분석 시기에 따라서도 그 중요도가 크게 변화했다.

과거 10년(2005년~2014년)에는 금리의 영향력이 0.12로 상대적으로 크지 않았다. 그러나 최근 10년(2015년~2024년) 사이에는 금리 상관 계수가 -0.57로 직전 10년 대비 약 5배 가까이 높아졌다.

이는 지난 10년 동안 주택담보대출을 통한 내 집 마련 비율이 대폭 높아지면서, 가계가 금리 변화에 더욱 취약해졌음을 시사한다.

주산연 관계자는 "주택담보대출 증가에 따라 금리의 변동성이 주택 구매 심리에 미치는 영향이 커지고 있다"며 "향후 정책 수립 시 지역별, 시기별 영향 요인을 면밀히 고려해야 한다"고 밝혔다.