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목동1단지 조감도. 양천구 제공
서울 양천구 목동 신시가지 아파트 재건축 사업의 마지막 퍼즐이 맞춰졌다. 1~3단지의 정비구역 지정이 확정되면서, 목동 14개 단지 전체가 본격적인 재건축 실행 단계에 돌입하게 됐다.
양천구는 목동 1~3단지 재건축 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 4일 고시했다고 밝혔다. 이로써 목동 일대는 총 4만 7,438세대 규모의 매머드급 주거단지로 거듭나는 '신도시급' 프로젝트의 닻을 올리게 됐다.
1~3단지, 1만 가구 규모의 '스카이라인' 혁명
이번 고시로 구체화된 1~3단지의 개발 청사진은 '고층화'와 '공공성'에 방점이 찍혔다. 현재 15층 높이의 중층 단지인 이들 3개 단지는 향후 최고 49층 높이의 초고층 랜드마크로 변모하며, 총 1만 206가구 규모의 대단지로 재탄생한다.
1단지는 기존 1,882가구에서 3,500가구로 규모가 대폭 커진다. 특히 단지 내에 약 1만 500㎡ 규모의 근린공원을 신설해 쾌적한 주거 환경을 조성한다는 계획이다.
2단지는 1,640가구에서 3,389가구로 재건축된다. 단순한 주거 공간 확충을 넘어, 공공지원시설 등을 배치해 입주민들의 생활 편의를 높이는 '생활밀착형 커뮤니티 거점' 기능을 강화하는 방향으로 가닥을 잡았다.
3단지 역시 1,588가구에서 3,317가구로 몸집을 불린다. 3단지는 인근 저층 주거지와의 조화를 고려해 1만㎡ 규모의 근린공원을 조성하고, 노후화된 어린이집 등 기반 시설을 확충하여 지역 사회와 연계된 개방형 단지로 조성될 예정이다.
'신탁 vs 조합' 엇갈린 선택… 차이점은?
목동 재건축 시장은 현재 '신탁방식'과 '조합방식'이 혼재되어 추진되고 있다. 14개 단지 중 8개 단지가 신탁방식을, 6개 단지가 조합방식을 선택하며 속도 경쟁에 나섰다.
이날 5단지가 사업시행자 지정을 완료함에 따라 5·9·10·13·14단지 등 5곳이 신탁방식의 사업시행자 지정을 마쳤으며, 4·6·8·12단지 등은 조합 설립 또는 추진위 구성을 마친 상태다.
두 방식은 사업 주체와 진행 과정에서 뚜렷한 차이를 보인다.
'조합방식'은 소유주들이 직접 조합을 설립해 사업 주체가 되는 전통적인 방식이다. 주민들의 의사를 직접적으로 반영할 수 있고 개발 이익을 온전히 누릴 수 있다는 장점이 있다. 하지만 전문성 부족으로 인한 시행착오나 주민 간 갈등 발생 시 사업이 장기간 지연될 수 있다는 리스크가 존재한다.
반면 '신탁방식'은 부동산 신탁사에 수수료(분양 수입의 일정 비율)를 내고 사업 추진 전권을 위임하는 방식이다. 신탁사의 자금력과 전문성을 바탕으로 사업 기간을 단축할 수 있고, 시공사와의 협상력 우위, 투명한 자금 운용 등이 장점으로 꼽힌다.
다만 별도의 신탁 수수료가 발생해 사업성이 낮아질 수 있다는 점과 주민들의 의견 반영이 조합 방식에 비해 상대적으로 어려울 수 있다는 점은 단점으로 지적된다.
이기재 양천구청장은 "연내 모든 단지의 정비구역 지정을 완료하겠다는 목표를 달성하며 재건축을 향한 열차가 본격적으로 출발했다"며 "앞으로 사업 시행 방법 결정과 시공사 선정 등 후속 절차를 적극 지원해 재건축이 성공적으로 마무리될 수 있도록 최선을 다하겠다"고 밝혔다.
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목동3단지 조감도. 양천구 제공